Vladimir Sadekov
Küsimustele vastavad Sadekov Advokaadibüroo vandeadvokaat Urmas Arumäe ja jurist Katrin Kiisk
1. Mida peaks tähele panema, kui keegi soovib sulle kinkida kinnisvara?
Alustaks sellest, mida see kinkimine õiguslikult üldse tähendab. Nimelt kohustub kinkija kingisaajale midagi tasuta üle andma. Kui see „midagi“ on kinnisasi (maa, korteriomand vms), siis tuleb selle tehingu tegemiseks minna notaribüroosse. Esmalt advokaadi või juristi poole pöördumine ei ole vajalik.
Kinkelepingus võib kingisaajale ette näha koormisi või kohustusi. Oluline on teada, et kinkija võib lepingu täitmisest ühe aasta jooksul arvates vastava õigusliku aluse ilmnemisest keelduda ja lepingust taganeda. Seda nt juhul, kui kingisaaja on oma käitumisega näidanud kinkija või tema lähedase inimese vastu üles jämedat tänamatust (nt juhtub, et pärast kingi saamist kinkija ülalpidamiskohustus “unustatakse” ja siis võibki kõne alla tulla lepingust taganemine). Kingisaajal ei ole õigust nõuda talle lepingust taganemisega tekitatud kahju hüvitamist.
Kui kingitakse kinnisasi, siis tuleb veel teada, et kõik selle tehinguga seonduvad tehingud (nagu volikiri, eelleping vms) peavad selleks, et need kehtiks, olema vormistatud notariaalselt. Kuna kinnisasja tehingud tuleb teha notari juures, siis ega siin midagi olulist viltu minna ei saagi – minge notari juurde ja ta teeb teile kõik selgeks.
2. Milliste olukordade puhul tasub kinnisvara kinkida ja millal sellist viisi tavaliselt kasutatakse?
Seda, kui keegi tahab teisele midagi kinkida, ei saa keelata. Samas iseenesest pole see valik, kas müüa või kinkida, otseselt õiguslik probleem – sõltub, kuidas keegi seda vaatab. „Kinkimise“ kasuks võidakse otsustada nt siis, kui ostjal pole võimalik näidata sissetulekute allikaid või soovib müüja „kinkimisega“ optimeerida tulumaksu. Siin on oht, et toimunule antakse õiguslik hinnang ja väidetakse, et tegemist oli näiliku tehinguga TsÜS-i § 89 mõttes. Näilik tehing on tühine ja kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut.
3. Kas kinkimisega kaasnevad kinkijale või kingitava vara saajale siiski ka mingid kulud?
On riigilõiv ja notaritasu. Need arvutatakse tehingu väärtusest. Kui kinnisasja müügil võetakse aluseks turuhind, siis kinkelepingu puhul määravad pooled tehinguväärtuse üldjuhul ise. Siiski ei saa kinnisasja tehinguväärtuseks olla vähem kui 6391.00 eurot ja sellelt notari tasu suurem kui 24.90 eurot. Kumb maksab või kuidas need kulud jaotatakse, on tegelikult kokkuleppe küsimus.
4. Kas vara kinkimisel on veel lisaks mingid seadusega määratud piirangud?
Kinkelepingu vormi tuleb järgida. Hoiduda tuleks ka ostueesõiguse välistamiseks tehtud „kinkelepingutele“. Nt võib kaasomanike ostueesõiguse välistamise eesmärgil juhtuda, et kasutatakse „kinkimist“. Siin ongi tegemist eespool nimetatud olukorraga, kus kolmandate isikute huvid on rikutud ja nad väidavad, et tegemist oli näiliku tehinguga. No ja mõistagi see, et kinkida saab ikka omanik (sh kaas- või ühisomanik teiste omanike nõusolekul), mitte keegi teine – kinnisvara puhul kontrollib omandisuhteid notar.
5. Millised on peamised probleemid seoses päranduse saamisega?
Pärimise aluseks on seadus või pärandaja viimne tahe (testament või pärimisleping). Seaduse järgi päritakse siis, kui pärandaja ei ole järele jätnud kehtivat testamenti või pärimislepingut. Seadusjärgseteks pärijateks on pärandaja abikaasa ja sugulased.
Pärimisseadusesse viidi alates 1. jaanuarist 2009 sisse nn loobumissüsteem. Kui varem tuli kuue kuu jooksul pärandi avamisest esitada notarile avaldus pärandi vastuvõtmise kohta, siis loobumissüsteem tähendab, et pärijaks saamiseks ei pea enam avaldust esitama. Avalduse peab esitama see isik, kes ei soovi pärida ehk soovib pärandist loobuda. Teoreetiliselt on võimalik olukord, et saate hooletusest pärijaks ja ühtlasi kaela kohustused, mida te pärandvara ja oma muu vara arvelt katta ei suudagi. See oleks paha lugu. Pärandi enda nimele saamiseks tuleb siiski läbi viia pärimismenetlus.
Üks oluline asi, mida ei tohiks unustada, on pärandvara inventuur. Nagu eespool mainisin, on pärija kohustatud täitma kõik pärandaja kohustused. Kui pärandvara ei jätku kõikide kohustuste täitmiseks, peab pärija ülejäänud kohustused täitma oma vara arvel. Et sellist olukorda ei juhtuks (kui see pole just pärija eesmärk), on pärijal võimalus oma vastutust inventuuri läbiviimisega piirata. Oluline on rõhutada, et pärandi inventuur on kohustuslik, kui pärijaks on alaealine või täiskasvanud piiratud teovõimega isik, kohalik omavalitsusüksus või riik.
6. Millal ja kuidas testamenti vormistada? Millised testamendid on kehtetud?
Igal inimesel on õigus teha testament ja määrata sellega kes on tema pärijad ja kui suur on nende pärandi osa. Testamendiga võib teha ka muid korraldusi (nt määrata, et pärijad peavad pärandi hulka kuuluva teatud asja kellelgi kolmandale üle andma – annaku määramine; määrata, kuidas tuleb korraldada matused jms). Testamente on erinevat liiki – notariaalne või kodune. Notariaalne testament võib olla notariaalselt tõestatud või notari hoiule antud testament. Kodune testament võib olla tunnistajate juuresolekul alla kirjutatud või omakäeliselt kirjutatud testament. Pärandaja võib sõlmida teise isikuga pärimislepingu. Kui pärandaja on sõlminud pärimislepingu ja teinud ka testamendi, siis eelistatakse pärimislepingut, kui see on vastuolus testamendiga.
Testamendijärgne pärija on isik, kellele testaator on testamendiga pärandanud kogu oma vara või mõttelise osa (murdosa) sellest. Kui testamendis on pärijate pärandiosad määramata, loetakse nende pärandiosad võrdseks. Testaator võib nimetada pärija asemele ka ühe või mitu asepärijat juhuks, kui pärijaks nimetatud isik sureb enne pärandi avanemist, loobub pärandist või on pärimiskõlbmatu.
Abikaasadel on võimalik teha abikaasade vastastikune testament. See on abikaasade ühine testament, milles abikaasad nimetavad teineteise vastastikku oma pärijaks, kuid abikaasad võivad abikaasade vastastikuses testamendis määrata ka, kellele läheb üle pärand üleelanud abikaasa surma korral või teha muid korraldusi.
Testamendi- ja pärimislepingu järgse pärimise korral tuleb arvestada, et kui pärandaja on pärandist ilma jätnud oma lapse (lapselapse) või abikaasa või vanema, kuigi neil oleks olnud õigus pärida seaduse järgi või on nende pärandiosa vähendanud ning pärandajal oli oma surma hetkel kohustus anda ülalpidamist, siis on pärandist ilmajäetud pärijal õigus saada pärandi arvelt rahalist hüvitist – sundosa. Sundosa suurus on pool sellest pärandiosa väärtusest, mille pärija oleks seadusjärgse pärimise korral saanud, kui pärandi oleksid vastu võtnud kõik seadusjärgsed pärijad.
Kui vastata Teie küsimusele, et milline testament on kehtetu, siis minu praktikas ei ole notariaalsete testamentide otsest kehtetust ette tulnud. Samas on klientidel ette tulnud testamendi kehtivuse vaidlusi koduste testamentide põhjal. Küll pole järgitud nende koostamise reegleid, tunnistajad pole viibinud allakirjutamise juures, kodune testament on aegunud vms.
7. Kui inimesel pole oma vara kellelegi pärandada, mis sellest siis saab?
Seda olukorda, et pole kedagi, kellele pärandada, ei tohiks tekkida. Kui pole abikaasat ega sugulasi, võib ju oma kirikule/kogudusele või mõnele muule organisatsioonile testamendi või pärimislepingu järgi pärandada. Ka sõbrad, tuttavad ja muidu toredad inimesed tulevad siin kõne alla.
Aga kui pärandajal ei ole abikaasat ega sugulasi või kõik nad on pärandist loobunud, siis on seadusjärgne pärija pärandaja viimase elukoha järgne kohalik omavalitsusüksus (linn või vald). Kui isik on surnud välismaal, kuid pärimisele kohaldatakse Eesti õigust (nt on surnud isikul Eestis kinnisvara) ja surnud isikul ei ole pärijaid, on seadusjärgne pärija riik.
8. Kuidas oleks kõige parem oma vara ja õigusi abielludes kaitsta?
Abielu sõlmides on abikaasadel võimalik valida abieluvarasuhe, milleks seadus näeb ette neli varianti – varaühisus, vara juurdekasvu tasaarvestus, varalahusus või abieluvaralepingu sõlmimine. Igal ühel neist on oma privileegid ning ühest vastust sellele, milline vararežiim kaitseb abikaasasid enim, olemas ei olegi. Varasuhte valik on alati individuaalne ning lähtuv abikaasade isiklikest soovidest ja juba olemasolevatest varalistest õigustest ja kohustustest. Ehkki varaühisust peetakse abiellumisel kõige traditsioonilisemaks ning kohati isegi iseenesestmõistetavaks valikuks, on ühiskonna arenedes ning inimeste teadlikkuse tõustes üha enam levinud ka abieluvaralepingute sõlmimine. Abieluvaraleping annab võimaluse jagada nii olemasolevaid kui ka alles tulevikus tekkivaid varalisi õigusi ja kohustusi, mida tihtipeale ei olegi otstarbekas ühisvarasse arvata (praktikas on selliseks näiteks osalus ettevõttes, mis on omandatud enne abiellumist). Oluline on ka teada, et abieluvarasuhet on võimalik abielu kestel muuta, mis tähendab, et kui näiteks abielludes valitud varaühisus ei teeni aja möödudes enam abikaasade ühiseid huve, on alati võimalik sõlmida notariaalne abieluvaraleping. Seega ei ole abikaasadel võimalus oma varalisi õigusi ja huve abielu kestel kaitsta mitte ainult abiellumisavaldust esitades, vaid ka hilisemalt, ehkki tõsi, seda üksnes abikaasade ühisel kokkuleppel või selle mittesaavutamisel ühe abikaasa nõude tulemusena saavutatud kohtuotsusega.
9. Kuidas tuleks käituda lahutuse korral, kui eelnevalt pole mingeid abieluvaralepinguid sõlmitud?
Ka see on küsimus, millele ühtset ja ainuõiget step-by-step vastust ei leidu, ent seadus sätestab, et kogu ühisvara tuleks jagada abikaasade vahel võrdselt. Eelkõige on aga abielu lahutamise korral ka vara jagamisega seotud küsimused abikaasade vastastikune kokkulepe, milles mängivad olulist rolli nii alaealiste laste olemasolu, pere senine ühtne eluase kui ka muud abikaasasid ühiselt kohustavad võlasuhted. Väga palju taandub abikaasade kompromissvõimelisusele ning mõistmisele, et abielu kestel tehtud panused loetakse seaduse kohaselt pere ülalpidamiseks tehtud ühisteks panusteks ning selle arvelt tasaarveldusnõudeid seadus teineteise vastu esitada ei luba. Oluline on jälgida, et vara saaks jagatud õiglaselt ning tähelepanu tuleks ka pöörata enne abielu ühe abikaasa võimaliku lahusvara arvelt tehtud panuste arvestamisele, mis võib anda aluse abikaasade ühisvara jagamise võrdsuse põhimõttest kõrvale kaldumiseks.
10. Kas vara mõttes tasub abielluda või pigem elada vabaabielu? Millised on peamised plussid ja miinused?
Kindlasti on tänases õiguskorras abikaasade varalised õigused ja kohustused tunduvalt paremini kaitstud kui seda vabaabielus elavate paaride puhul. Seda esiteks juba seetõttu, et registreerimata kooselu ei reguleeri ka poolte ühiseid varasuhteid ning just see tekitab lahku minnes peamisi vaidlusi, mis võivad ühe poole jätta majanduslikult väga kehva olukorda. Tavalist kooselu elanud paar võib asuda teineteise vastu nõudeid esitama, sest seadus ei kaitse neid klassikalise perekonna regulatsiooniga ning väga keeruliste ja raskete lahkuminekute puhul võib see seada ohtu ka laste heaolu. Samas on tänaseks võetud vastu värske kooseluseadus, mille keskne eesmärk oli just eelpool kirjeldatud olukordade tarbeks õiguskaitse loomine, ent kuivõrd seadusel puuduvad rakendusaktid ning selle tänane saatus on veel lahtine, on keeruline kommenteerida selle otstarbekust või juriidilist mõju abielusuhete võrdlusele.
11. Mis saab varast, mis on ostetud enne abielu? Kas sellest hakkab pool kuuluma abikaasale?
Enne abiellumist soetatud vara kuulub abikaasa lahusvara hulka, sh abikaasa isiklikud tarbeesemed ning vara, mille abikaasa omandab abielu kestel kas kinke, pärimise või tasuta käsutuse alusel. Abielu sõlmides ei muutu see automaatselt ühisvaraks. Küll aga on võimalik abieluvaralepinguga kalduda sellest kõrvale ning tunnistada ühisvaraks või lahusvaraks ka üksikuid esemeid sõltumata sellest, kas tegemist peaks olema tegelikult lahusvaraga või mitte.
12. Kas lahutuse korral on võimalik ka kogu oma varast ilma jääda?
Praktikas kindlasti on, ehkki reeglina see nii kergekäeliselt juhtuma ei kipu. Väga palju sõltub siinkohal just sellest, milline oli kummagi abikaasa panus ühisvarasse oma lahusvara arvelt ning kas abikaasad võivad soovida leppida kokku laste ülalpidamiskohustuse tasaarveldamise vara omandiõiguse üleandmisega. Seadus ei keela abikaasadel, kel on ühiseid alaealisi lapsi, leppida kokku, et kuivõrd lahku kolivale ning laste kasvatamises mitteosalevale lapsevanemale tekib reeglina lastele elatise maksmise kohustus, siis lahkukoliv vanem loobub oma omandiõigusest laste tulevase ülalpidamiskohustuse täitmise katteks. Oluline on siin ka mõistagi hinnata, kui suur on abikaasa omandiõiguse väärtus ning kas selline tasaarveldus on laste huvides, sh eeldab see abikaasade kokkulepet. Selline lahendus vara jagamiseks võib olla ka osaline. Praktikas on see väga tavaline lahendus, mis jätab justkui mulje, et “üks abikaasa jäi kogu oma varast ilma”, ent sisusse süübides see tegelikult tõele ei vasta.
13. Kas pikaaegsel elukaaslasel on lahkuminekul õigus osale varast?
See oleneb eelkõige sellest, kas tegemist oli elukaaslaste ühise varaga (kaasomand) või mitte ning kui suur oli kummagi elukaaslase panus kas vara (nt kinnisvara) soetamisele, selle parendamisele, juurdeehituse teostamisele vmt. Abielu eelis siinkohal on selles, et selliste panuste tegemist eeldatakse perekonna ühiseks hüvanguks, mida tõendama ei pea, elukaaslastel tuleb aga kõike jagamiseks tõendada. Just kõrge tõendamiskoormis ning ka võimalik nõuete aegumise rakendumine võib elukaaslase nn pika ninaga jätta. Iseenesest kooselu pikkus varaliste suhete õiguskindluse kaalukaussi ei kõiguta.
14. Milliseid tehinguid ei saa abielludes enam üks pool ilma teise nõusolekuta teha?
Abikaasadele rakendub abielus olles üleüldine hoolsuskohustus, mis tähendab vastutustundlikku suhtumist nii ühistesse varalistesse õigustesse kui ka kohustustesse. Abikaasal puudub võimalus käsutada ilma teise abikaasa nõusolekuta ühisvara hulka kuuluvaid esemeid, kuivõrd nende suhtes on abikaasadel ühine omandiõigus. Notariaalsete tehingute puhul (nagu ettevõtte osaluse või kinnisvara käsutamine) kontrollib notar alati vara omandiõiguse kuuluvust isegi juhul, kui registrisse on kantud vaid üks abikaasadest ning keeldub tehingu tõestamisest, kui selleks ühisomanikust abikaasa nõusolek tehingu osapoolena puudub. Tihti ongi registrisse kantud vaid üks abikaasadest, ent see ei tähenda kaugeltki mitte, et tegemist on lahusvaraga.
